El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la actualización de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y dice así:
“ 1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. “
Artículo 18 LAU
¿Cómo se han actualizado las rentas hasta ahora?
Antes de 2022, normalmente, las rentas se actualizaban con el IPC, aunque si no se especificaba ningún índice, se aplicaba la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
En el 2022 el Gobierno limitó por medio de un Real Decreto-Ley la actualización anual de los contratos de arrendamiento para 2022 y 2023 en función del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que está topado al 2% y nunca podrá ser inferior al 0%.
Por tanto, desde abril de 2022 y durante 2023 las actualizaciones estuvieron limitadas al 2%
Durante 2024 el límite de incremento se estableció en el 3%.
Desde el 1 de enero de 2025, el nuevo índice del INE limita las subidas de alquileres, introduciendo el IRAV como referencia para la actualización anual de las rentas.
Este mecanismo busca equilibrar los intereses de propietarios e inquilinos, evitando subidas desproporcionadas y fomentando la estabilidad en el mercado.
Desde 2025, el método de cálculo de la actualización de la renta dependerá de la fecha en la que se celebró el contrato de arrendamiento.
¿Qué es el IRAV?
El IRAV es el nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda.
La Ley 12/2023 introdujo este nuevo índice con el principal objetivo de limitar las subidas de alquiler.
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) en febrero de 2025 se situó en 2,08%: todo lo que tienes que saber
¿Qué contratos están afectados por el IRAV?
El nuevo índice (IRAV) se aplicará exclusivamente a los contratos de alquiler de vivienda habitual y que se hayan firmado tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023, siempre que incluyan una cláusula que permita actualizar la renta según el IRAV. Sin esta cláusula, los propietarios no podrán incrementar las rentas.
Los contratos anteriores a esta fecha se actualizarán conforme a lo que hayan establecido las partes en el contrato de arrendamiento.
El IRAV no es aplicable a los alquileres temporales, de habitaciones, de oficinas, locales comerciales, ni de garajes y trasteros.
¿Qué actualización se aplica a los contratos anteriores a 25/05/2023?
Los contratos firmados con anterioridad al 25/05/2023 seguirán rigiéndose por el método tradicional, como el IPC o el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Este último, sin embargo, está limitado al 2 %.
¿Hay mucha diferencia entre el IPC y el IRAV?
En Enero de 2025 el IRAV fue del 2,19 % y el IPC fue de 2,9 %
En febrero de 2025 el IRAV fue del 2.08 % y el IPC fue del 3%
¿Dónde puedo ver el índice IRAV y el IPC de cada mes?
Si quieres saber cuál es la actualización que corresponde a tu contrato según la fecha de vencimiento anual, aquí te dejamos dos links donde podrás ver toda la información:
* Link de CALCULADORA MÁXIMO INCREMENTO ALQUILER
Esta página te calculará la renta actualizada seleccionando el tipo de contrato según la fecha de su firma. Como resultado puedes ver la actualización de la renta tanto con el IPC como con el IRAV.
* Link al INE donde calcular el incremento de renta según el IPC
En esta página te encontrarás esta pantalla.
Solo tienes que poner el mes del inicio del contrato y el importe de la renta
En tan solo un clic “Calcular” podrás ver la renta actualizada.
El IPC se publica a mediados de cada mes y refleja el valor del IPC del mes anterior.
Caso práctico:
Un contrato de alquiler que se firmó el 01-03-2024 con una renta de 600 €:
_ Se podrá actualizar cada año en el mes de Marzo.
_ El propietario deberá notificar al inquilino en febrero 2025
_ Se aumentará con el IPC de Febrero de 2025: 2.08 %
_ Incremento de renta 2.08 % * 600 = 12.48 €
_ Renta actualizada a cobrar a partir de uno de Marzo de 2025 = 612.48 €
¿Cuándo es exigible la nueva renta?
La nueva renta será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador lo notifique por escrito, debiendo expresar el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si lo pide el inquilino, una certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE).
¿Qué sucede si el propietario no ha subido la renta durante varios años? ¿Puede subirla éste año y pedir los atrasos?
En el caso de que un propietario no haya subido la renta durante algunos años y decida aumentarla este año, por ejemplo, el arrendador tendrá derecho a calcular la renta actualizada, es decir, calcular la renta que deberías estar pagando a fecha de hoy si hubiera hecho los aumentos y solicitarte que pagues esa renta actualizada.
Para ello deberá tener en cuenta que en 2022 y 2023 el limite era el 2% y en 2024 el 3 %.
En ningún caso el arrendador podrá pedir el atraso de los incrementos de años anteriores no cobrados.
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