¿Cuál es la duración del contrato de alquiler de vivienda habitual y permanente?

En este artículo vamos a aclarar varias dudas relacionadas con la duración del contrato de alquiler de vivienda habitual regulados en la LAU (Ley de arrendamientos urbanos) teniendo en cuenta la última modificación del 6 de marzo de 2019.

Los párrafos que explicamos a continuación serán de aplicación para cualquier contrato de alquiler de vivienda habitual del arrendatario que se celebre a partir de marzo de 2019.

Duración del contrato de alquiler
Duración del contrato de alquiler

La LAU nos indica en su artículo 9 la duración mínima de estos contratos:

Artículo 9: “La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”

En primer lugar nos indica que la duración del arrendamiento se puede pactar libremente por las partes.

Y luego diferencia dos supuestos en función de que el propietario sea persona física o jurídica, indicando que si la duración es inferior a cinco años, al vencimiento del plazo pactado se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales.

 ¿Hasta cuando se prorrogará?

  • Cinco años en el caso de que el arrendador sea persona física
  • Y Siete años en el caso de que el arrendador sea persona juridica.

Y todo ello salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

¿Esto significa que los contratos deben durar 5 o 7 años obligatoriamente?

No. El arrendatario puede rescindir el contrato con anterioridad notificando al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

¿Qué duración tienen los contratos cuando no esté especificada la duración?

En el artículo 9.2 de la Lau dice: “

“Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario,”

¿Puede el arrendatario desistir del contrato antes del transcurso del año?

El desistimiento es la resolución del contrato de alquiler por voluntad del arrendatario.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 11 establece:

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Por tanto, la Ley da derecho al inquilino a desistir (resolver el contrato) una vez hayan pasado los 6 primeros meses. Para ello deberá comunicarlo al arrendador con treinta días de antelación. Y hay que tener en cuenta que para estos casos en el contrato puede haber una indemnización pactada si desiste antes del transcurso de un año.

¿Puede el arrendador recuperar la vivienda antes de los cinco años?

Solo en caso de necesidad para ocuparla como vivienda habitual y permanente pero deben cumplirse ciertos requisitos para ello.

Según el artículo 9.3 de la LAU:

“No procederá la prórroga obligatoria del contrato, cuando el arrendador necesite ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial

El arrendador podrá ejercer este derecho siempre que se cumplan estos requisitos:

  • Que el arrendador sea persona física
  • Que haya transcurrido el primer año de duración del contrato
  • Que figure de forma expresa esta cláusula en el contrato.

¿Qué debe hacer el arrendador para poder recuperar su vivienda?

Para ejercer este derecho el arrendador deberá comunicar con DOS MESES DE ANTELACION al arrendatario, que tiene necesidad de recuperar la vivienda arrendada, especificando la causa o causas de necesidad.

El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

¿Qué pasa si el arrendador no ocupa la vivienda después de reclamarla y ser desalojada por parte del inquilino?

Si transcurridos tres meses a contar desde la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, el arrendador o los familiares que tienen derecho a ello no hubieran procedido a ocupar la vivienda, entonces: 

El arrendatario en el plazo de treinta días podrá elegir entre:

_ Regresar a la vivienda arrendada con un nuevo contrato de hasta cinco años, con las mismas condiciones que tenía el anterior contrato más la indemnización de los gastos que haya tenido por el desalojo de la vivienda y la recuperación.

_ O ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Y ¿Qué pasa después de los cinco o siete años? ¿Se puede prorrogar?

Una vez transcurridos los 5 o 7 años, según el caso, hay que acudir al artículo 10 de la LAU.

Artículo 10:

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Si ninguna de las partes notifica a la otra, con la antelación mencionada, que no quiere renovar el contrato, éste se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años.

Esperamos que te haya sido de utilidad la información indicada. Si necesitas alguna aclaración no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte.

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